01 / 14
Гостиная
победителей.
Предложение об операторском партнёрстве: кофейня и коворкинг в досуговом центре «Матвеевский парк» как единое пространство под брендом Winners.
Winners × ПИК
Апрель 2026
02 / 14
Кто мы
Авторская кофейня
с собственным производством.
Winners — это не сетевой шаблон. Мы — узнаваемый бренд с живой айдентикой, собственной пекарней, своими кофейными основами и фабрикой-кухней Winners в стадии запуска (4-я производственная вертикаль к открытию ДЦ). Наша аудитория — интеллектуалы и семьи, которым нужно место с характером, а не дежурный латте.
15
кофейни в Москве,
площадью 90–250 м²
5 лет
бренду
на рынке Москвы
40 000
чеков в месяц
по сети
640 ₽
средний чек
премиум-сегмент
4
вертикали производства
к открытию: кофе, пекарня, основы, кухня
03 / 14
Как мы понимаем проект
Партнёрство по запуску,
а не классическая аренда.
ДЦ «Матвеевский парк» — гибридная модель: общеобразовательная школа + коммерческая инфраструктура для родителей и детей. Для ПИК это не только коммерция, но и ответственность за формат, на который будут ориентироваться следующие проекты.
Winners приходит партнёром по запуску — с готовым форматом, зрелой операционкой и стандартом, который выдержит проверку на масштабе.
01
Операторская надёжность
5 лет бренду, 15 кофеен 90–250 м² в Москве, 40 000 чеков в месяц, собственная пекарня и производство кофейных основ. Риск провала пилота минимален.
02
Готовый формат
ТЗ просит «третье место для семьи» — у нас оно уже есть в работающих точках. Не нужно изобретать.
03
Контент для отчёта
Квартальные отчёты с цифрами, историями и фото, чтобы фиксировать результат, показывать динамику и задавать прозрачный стандарт для следующих проектов.
04 / 14
Предмет предложения
Два актива. Один бренд.
Одна экосистема.
Мы берём оба объекта под единое управление и связываем их в общее пространство с общим клиентом, общим брендом и общей программой лояльности.
1 этаж · отдельный вход
126 м²
Кофейня
40 посадочных мест · режим 08:00–22:00 · публичная зона
связь
верхний уровень
411 м²
Коворкинг
70 рабочих мест · переговорки · Zoom-кабины · резидентская зона
Почему связка
Для Мэрии Москвы и ДОНМ — один оператор, один контакт, один договорный контур, единый стандарт.
Почему связка
Для клиента — один бренд, одна карта, один ритм: работа, кофе, семья, событие.
Почему связка
Для экономики — коворкинг даёт кафе базовый трафик, а кафе работает как витрина для коворкинга.
05 / 14
Концепция
Пока дети учатся —
родители растут.
Гостиная победителей объединяет кофейню и коворкинг в единый семейный формат района, где развитие ребёнка и взрослого идёт синхронно.
По ТЗ ПИК родители ждут детей 45–180 минут — окно в 1–3 часа, полноценный рабочий или семейный таймслот. Мы создаём пространство, где это время превращается в работу, встречу или отдых, с оплатой только за фактическое время.
Родитель ждёт ребёнка
Работает в коворкинге, встречается за кофе, идёт на мастер-класс, читает. Время становится продуктивным, а не потерянным.
Семья на выходных
Завтрак в кафе, кулинарный мастер-класс в пекарне для ребёнка, Speaker Sessions для родителя.
Резидент района
Утренний кофе, обед, встречи, вечерние события. Пространство закрывает повседневные сценарии жителей ЖК в одном месте.
06 / 14
Кофейня · 126 м² · 40 мест
Кафе работает 14 часов.
Три аудитории — три выручки.
Кафе работает с 08:00 до 22:00 и закрывает три ключевых сценария аудитории ДЦ: утренний поток резидентов и офисных сотрудников, дневной поток родителей и коворкеров, вечерние семейные встречи.
08–11
Утро
Кофе с собой · завтраки · родители с детьми
Своя выпечка из пекарни, авторский раф, блины и каши. Средний чек утра: 380–450 ₽.
11–17
День
Ланчи · встречи · резиденты коворкинга
Бизнес-ланчи от Winners Kitchen, кейтеринг в переговорки, полный формат кафе. Средний чек: 650–850 ₽.
17–22
Вечер
Семейный ужин · события · встречи
Winners Saturdays, детские мастер-классы, Speaker Sessions. Средний чек вечера: 700–900 ₽.
Меню
Классика (эспрессо-карта 220–390 ₽), авторские напитки (рафы, бамблы, матча 430–570 ₽), собственная пекарня (190–350 ₽), десерты, кухня.
Производство
Своя пекарня и своё производство кофейных основ. Следующий шаг — фабрика-кухня Winners. Качество и юнит-экономика под контролем.
Целевой средний чек
640 ₽ — как в действующих точках Winners. Работает с премиальной аудиторией «Матвеевского парка».
07 / 14
Коворкинг · 411 м² · 70 мест
Час, день или месяц —
оплата за факт времени.
Три тарифа с понятной логикой оплаты: клиент платит только за фактически использованное время. Без «сгорающих часов». Для жителей ЖК и родителей школы действует отдельный статус «Гость района» с льготами без регистрации.
Час
600 ₽ / час
Рабочее место в общем зале, Wi-Fi, безлимитный фильтр-кофе, чай, вода. От 1 часа.
Базовый формат
День
2 000 ₽ / день
Всё из «Часа» + 1 эспрессо-напиток в кофейне Winners + скидка 20% на еду. 08:00–22:00.
Бизнес
от 60 000 ₽ / мес
Для компаний района. Фиксированные рабочие места + пакет переговорок. НДС, счёт, закрывающие документы.
Переговорки и Zoom-кабины
| Zoom-кабина (1 чел) |
500 ₽/час |
| Малая переговорка (4 чел) |
1 000 ₽/час |
| Большая переговорка (10 чел) |
2 000 ₽/час |
| Бизнес-тариф |
−30% |
Гость района — статус
−10% на коворкинг + комплимент от кофейни
При визите от 1 часа. Подарок — 1 раз в день в кофейне Winners по QR из приложения.
Автоматически:
· жителям ЖК Матвеевский, Вангарден, Новое Очаково, Среда на Лобачевского
· родителям учеников школы «Интеллектуал» и посетителей кружков ДЦ
· активным гостям Winners (от 5 000 ₽ в кафе за 3 мес)
08 / 14
Единая экосистема
Одна карта. Одна программа.
Вся сеть Winners.
Выручка двигается между активами: коворкинг наполняет кофейню, кофейня запускает клубную карту, а карта работает во всех 15 действующих точках Winners в Москве. Гость Матвеевского — потенциальный гость остальной сети, и наоборот: 40 000 чеков/мес действующей базы получают новую точку для визитов.
Winners Club
Бесплатная карта
10% бонусами с каждого чека. Работает во всех точках Winners. Приветственный бонус, условия ко дню рождения и приглашения на закрытые события. Выдаётся с первого чека в кофейне.
Сеть Winners
15 действующих точек в Москве
Карта работает во всех точках Winners — гость Матвеевского становится частью сети, действующая база (40 000 чеков/мес) получает новую точку для визитов. Это не запуск с нуля — это включение в работающую экосистему.
Кросс-визиты между точками = выше LTV гостя, защита выручки от сезонности и зависимости от ДЦ.
Welcome-pack от ПИК
Канал дистрибуции
Каждый новосёл ЖК при заселении получает:
- Стаканчик кофе Winners бесплатно
- Подключённый резидентский статус
- Winners Wallet с бонусом 1 000 ₽ на счёт
Клиентский путь
- Житель ЖК получает статус через ПИК → приходит в кафе → получает −10% и комплимент.
- Родитель школы «Интеллектуал» — статус по ребёнку → приходит работать в коворкинг → получает комплимент от кофейни → при необходимости заказывает обед.
- Компания из соседних офисов подписывает Бизнес-тариф → кейтеринг из кафе в переговорки → сотрудники приходят в кафе по Winners Club.
Кросс-потоки между активами
- Коворкинг → кафе: бесплатный напиток дня выдаётся в кофейне — гость докупает выпечку или обед.
- Кафе → коворкинг: активные гости Winners получают резидентский статус, мотивация попробовать коворкинг.
- Бизнес → кафе: один чек на кейтеринг в переговорки — корпоративный заказ от 30 000 ₽/мес в выручке кафе.
09 / 14
События как якорь посещения
События как повод вернуться —
в зонах, где школа не работает.
Winners инициирует регулярную программу культурных и образовательных событий — в зонах, где мы не пересекаемся с программой школы «Интеллектуал» и кружками ДЦ. Каждое событие — это дополнительный повод зайти: кофе, работа, встреча, семья.
Культурные вечера
Для взрослой аудитории
- Гастро-вечера с шефом
- Книжный клуб, встречи с авторами
- Нетворкинг-ужины для резидентов
- Кинопоказы с обсуждением
Для коворкинга
Speaker Sessions
- Психология переговоров
- Карьера и менторство
- Финансовая грамотность и инвестиции
- Публичные выступления
Совместно с ДЦ
Семейные форматы
- Winners Saturdays — дети лепят круассаны в пекарне
- Kids Career Days — экскурсии на производство Winners
- Семейные бизнес-завтраки
- Сезонные тематические события
Программа открыта
Готовы расширять, адаптировать и подстраивать форматы под текущие задачи ДЦ и школы. Каждое событие даёт материал для квартальных отчётов ПИК в мэрию: посещаемость, цифры вовлечения, истории, фото.
10 / 14
Разделение ролей
Что делает Winners.
Что делает ПИК.
Winners отвечает за
Операционная вертикаль
- Полный цикл управления кофейней и коворкингом
- Поставка напитков, выпечки, десертов и еды — с собственного производства, без срывов
- Найм, обучение, смены персонала
- Продажа тарифов коворкинга и Бизнес-контрактов, работа с резидентами
- Маркетинг локации и совместные акции с ПИК
- Квартальные отчёты с KPI: фиксация результата и прозрачная динамика проекта
ПИК обеспечивает
Инфраструктура и каналы продаж
- Помещения «под ключ» по дизайн-проекту: ремонт, мебель, декор
- Барная стойка с эргономикой рабочего места бариста (согласование с Winners)
- Оборудование по смете (передаётся приложением к договору)
- Обязательная интеграция в каналы ПИК: приветственный набор новосёла, рассылки в ЛК, пуши, соцсети ДЦ
- Эксклюзивность 5 лет: никакой второй кофейни или коворкинга в ДЦ
- Маркетинговый бюджет — по согласованию (обязателен для PR-интеграции)
11 / 14
Финансовая структура запуска
CAPEX на оборудование плюс
операционный резерв первого периода.
Структура финансирования состоит из двух блоков. Оборудование двух точек ПИК финансирует как часть инвестиций в ДЦ. Операционный резерв 5 млн ₽ компенсирует возможные убытки Winners в первый период работы — пока темпы заполнения ДЦ и школы не вышли на прогнозируемые показатели.
CAPEX · оборудование
~24–35 млн ₽
Кофейня + коворкинг
Финансируется ПИК как часть инвестиций в ДЦ
+
Операционный резерв
5,0 млн ₽
Первый период работы
Компенсация по ФОТ, списаниям и налогам
Состав CAPEX
- Кофейня — ~4,5 млн ₽ по смете (детальная смета — приложение к договору)
- Коворкинг — ~19–30 млн ₽ по согласованной комплектации (мебель, переговорки, AV)
Как работает резерв
- Расходуется только при фактическом отклонении операционных показателей от согласованного SLA
- Неиспользованный остаток возвращается ПИК после выхода точки на стабильный оборот
- Назначение — компенсация возможных убытков Winners по ФОТ, списанию продукции и налоговой нагрузке, пока темпы заполнения ДЦ и школы не вышли на прогнозируемые показатели
12 / 14
Коммерческие условия
Зеркальные условия
по двум активам.
Одинаковая механика для обоих активов. Гарантированный минимум для ПИК, честный процент при росте оборота, защита Winners на период разгона без школы.
| Параметр |
Кофейня · 126 м² · 40 мест |
Коворкинг · 411 м² · 70 мест |
| Арендная ставка |
12% от оборота,
но не менее 100 000 ₽/мес |
12% от оборота,
но не менее 100 000 ₽/мес |
| Арендные каникулы |
60 дней на запуск и адаптацию |
60 дней на запуск и адаптацию |
| Срок договора |
5 лет + опцион продления на 5 лет |
5 лет + опцион продления на 5 лет |
| Индексация |
Не более 5% в год или по ИПЦ (по меньшему) |
Не более 5% в год или по ИПЦ (по меньшему) |
| Коммунальные платежи |
По счётчикам, сверх арендной ставки |
По счётчикам, сверх арендной ставки |
| Обеспечительный платёж |
1 месяц минимальной ставки |
1 месяц минимальной ставки |
| Эксклюзивность |
5 лет. ПИК не размещает в ДЦ другую кофейню, коворкинг или точку питания. |
13 / 14
Что получит ПИК
Не только аренда —
стандарт для следующих проектов.
-
Стандарт для следующих запусков
«Гостиная победителей» — семейная гостиная нового формата в московском ЖК. То, как проект будет работать здесь, станет ориентиром для следующих запусков и решений по формату.
-
Квартальный контент для отчёта
Регулярные отчёты с цифрами (посещаемость, доля резидентов ЖК, число семейных событий), историями резидентов и фото. На их основе удобно оценивать качество модели и принимать решения о масштабировании.
-
Оператор без риска провала
5 лет бренду, 15 кофеен 90–250 м² в Москве, 40 000 чеков/мес, собственная пекарня и производство кофейных основ. Зрелый игрок с отлаженной вертикалью — а не команда, которая учится на вашем объекте.
-
Аргумент для маркетинга ЖК
«В нашем ЖК есть Гостиная победителей: пока дети учатся, родители растут». Это понятный и содержательный аргумент в коммуникации с будущими жителями.
-
Один оператор — меньше согласований и рисков
Один контакт, один договорный контур, единый стандарт сервиса для двух активов. ПИК экономит на координации двух операторов и снимает риск рассинхрона между кофейней и коворкингом.
-
Гарантированная коммерция
По каждому активу — 12% от оборота, но не менее 100 000 ₽/мес. По двум активам гарантированный минимум — 200 000 ₽/мес с первого дня коммерческой эксплуатации; на росте выручки выплачивается 12% от оборота. За 5 лет — не менее 12 млн ₽ по гарантированному минимуму.
14 / 14
Тайминг и следующие шаги
Запуск 11.01.2027 —
синхронно с ДЦ.
Апр 2026
Фиксация условий,
подписание протокола о намерениях
Май–Июн 2026
Согласование дизайн-проекта и сметы оборудования
Июн–Дек 2026
СМР · закупка оборудования · подготовка команды
Дек 2026
Приём помещений · найм · обучение · отработка меню
11.01.2027
Открытие Гостиной победителей
Следующие шаги Winners
- Передать смету на оборудование (приложение к договору)
- Подписать протокол о намерениях с зафиксированными условиями
- Сформировать команду запуска (шеф-бариста, управляющий, менеджер сообщества коворкинга)
Следующие шаги ПИК
- Подтвердить коммерческие условия по двум активам
- Выдать дизайн-проект помещений и план интеграции в каналы ДЦ
- Согласовать маркетинговую поддержку и план совместных PR-активностей
Назначим встречу в ближайшие 7–10 дней — подписываем протокол о намерениях, выходим на дизайн-проект в мае.
Готовы прислать 3 слота на следующей неделе по вашему ответу.
↑ ↓ — листать · Cmd+P — PDF
