01 / 08
Winners

Коворкинг.
Смета и среда.

Драфт к обсуждению: ориентир CAPEX ~19–30 млн ₽ и требования к помещению. Коворкинг в связке со школой «Интеллектуал» — единственная в Москве модель «школа + родительский коворкинг».

Winners × ПИК Дополнение к предложению Апрель 2026
Площадь
411,8 м²
Один зал на этаже +4,200, форма трапеции с диагональной витражной стеной
Рабочих мест
~50
Hot-desk, тихая фокус-зона, фокус-капсулы. Плюс лаунж и Kids zone
Формат
Premium+
Семейный коворкинг с Parent Pass — категория, которой нет на рынке Москвы
Открытие
11.01.2027
Коворкинг открывается синхронно с ДЦ. Школа — 01.09.2027 (главный трафик)
02 / 08
Что мы строим

Не классический коворкинг —
новая категория для Москвы.

Гостиная победителей — первая в Москве модель «школа + родительский коворкинг». Родитель оплачивает «окна» работы, пока ребёнок занимается в школе «Интеллектуал» или на кружках в этом же здании. Это первая в Москве показательная социальная инфраструктура такого формата.

Родитель школы

Работает 2–4 часа, пока ребёнок учится

Главная аудитория после 01.09.2027. Hot-desk + переговорка + Kids zone для младших, пока старший в школе.

Семья района

Мама в декрете, удалённая работа

Аудитория с 01.2027 до 01.09.2027 (8 месяцев разгона). Формат для мам: мама-комната, Kids zone с няней.

Жители ЖК

Удалёнщики и фрилансеры

Резиденты «Матвеевского парка» получают место для работы в 5 минутах от дома. Часть подписной модели лояльности.

Если строить коворкинг как ещё один офисный коворкинг — получим аренду. Если строить как первую в Москве модель «семейного коворкинга при школе» — получим показательный кейс для отчёта мэрии и экономику, которая реально работает в связке со школой.
03 / 08
Зоны ответственности

ПИК финансирует.
Winners реализует.

ПИК закрывает капитальные расходы и инфраструктуру помещения. Winners — подбор оборудования, операционное управление и контент для отчётов мэрии.

ПИК · финансирование

CAPEX и инфраструктура

  • Помещение: черновая и чистовая отделка по дизайн-проекту
  • Инженерия: электрика, вентиляция, кондиционирование, водоснабжение, противопожарная система
  • Перегородки между зонами (Kids zone, мама-комната, переговорки, phone booth)
  • Промышленный Wi-Fi, СКС, серверная; базовое освещение и потолок с учётом требований Winners
  • Сантехника мама-комнаты и санузлов
  • Оборудование коворкинга по согласованной с Winners смете
Winners · реализация

Подбор и операционное управление

  • Составление сметы оборудования и подбор моделей/поставщиков (Herman Miller, Wästberg, Framery, Aruba)
  • Контроль монтажа и пусконаладки
  • IT-настройка: контроль доступа, Wi-Fi, биллинг по тарифам
  • Подбор и обучение команды (ресепшн, няня Kids zone, бариста-помощник)
  • Маркетинг и интеграция в Winners Club
  • Сервисное обслуживание и контент для отчётов ПИК
CAPEX оборудования
19 – 30 млн ₽
Финансирование
ПИК
Реализация и операционка
Winners
04 / 08
Критичные требования · 1/2

Без этих условий
показательного объекта не получится.

Часть 1 из 2: семья, свет, воздух.

01 · Семейная инфраструктура
Kids zone + няня + мама-комната — то, чего нет ни в одном коворкинге Москвы
  • Kids zone 40 м² со стеклом и акустикой 30+ dB Rw, мягкое покрытие, замок-доводчик
  • Зонирование: активные игры + тихие игры + книжный уголок, магнитная стена
  • Видеонаблюдение с трансляцией родителю в приложение Winners
  • Мама-комната 8 м²: кресло для кормления, пеленальный с подогревом, стерилизатор, мини-холодильник, замок
  • Няня-воспитатель — постоянная штатная позиция в часы работы (на стороне Winners)
02 · Освещение
Компенсация дефицита окон
  • Циркадное dynamic-освещение: 2700K утром/вечером, 5000K в полдень
  • Уровень 750 лк в open-space (выше СНиП — окна только с одной стены)
  • CRI ≥ 90 на всех LED-источниках
  • Локальные настольные лампы Wästberg / Artemide / Louis Poulsen
  • Сценарии «утро / день / вечер» автоматически
03 · Климат
Воздух при минимуме окон
  • Приточно-вытяжная вентиляция с CO2-датчиками и индикатором в зале
  • Промышленный увлажнитель (40–60% круглый год)
  • Очистители HEPA в Kids zone и open-space
  • VRF-кондиционирование (тихие потолочные блоки, не настенные сплиты, < 30 dB)
Семья
Kids zone 40 м²
Стекло, акустика 30+ dB Rw, няня в часы работы
Свет
CRI ≥ 90 · 750 лк
Циркадное dynamic-освещение 2700–5000K, лампы Wästberg
Воздух
CO₂-датчик · HEPA
Приточка, увлажнители 40–60%, тихий VRF (< 30 dB)
05 / 08
Критичные требования · 2/2

Эргономика, акустика и F&B —
каркас формата.

Часть 2 из 2: то, ради чего резидент платит премиум-тариф вместо ближайшего SOK Сити.

04 · Акустика
NRC ≥ 0,7 + изоляция
  • Акустический потолок Ecophon / Knauf / Rockfon
  • Ковровые зоны в open-space и Kids zone
  • 3 phone booth Framery / Silen / аналог — 42+ dB Rw
  • 2 переговорки с шумоизоляцией стен/двери 42+ dB Rw
  • White-noise система маскирует чужие разговоры
05 · Рабочее место
Премиум-эргономика
  • Sit/stand столы с электроприводом на 50–70% мест
  • Кресла Herman Miller Aeron / Steelcase Leap / Haworth Fern на 60% мест
  • 2 розетки + USB-C PD 60W, встроены в стол
  • Локальный Ethernet-порт + кабельные органайзеры
  • Wi-Fi 1 Гбит + резервный канал (автофейловер)
06 · F&B доставка
Кофе из кафе на 1 этаже
  • QR-меню на каждом столе → бот заказа → бариста-помощник на лифте за 5–7 минут
  • 1 капучино/латте/американо в день — бесплатно (тариф Resident)
  • Self-service в коворкинге: кулер, чайник, микроволновка, холодильник
  • Не кофе-точка с бариста — это конкуренция с кафе и шум
Акустика
NRC ≥ 0,7
Акустический потолок Ecophon — 70% звукопоглощения. Стандарт тихих коворкингов
Сеть и звукоизоляция
1 Гбит · 42+ dB Rw
Wi-Fi бизнес-класса с резервным каналом. Phone booth Framery — звукоизоляция переговоров
Сервис
1 кофе / день
Тариф Resident: бесплатный капучино из кафе на 1 этаже. Уровень сервиса как в отеле
06 / 08
Базовая смета · драфт

Оборудование коворкинга —
~19–30 млн ₽.

Базовая смета по 10 блокам · 18,9–30,0 млн ₽. Опционы и контекст — на следующем слайде.

Блок Что входит Ориентир, млн ₽
Рабочие места (50 шт) Sit/stand столы с электроприводом, эргокресла Herman Miller / Steelcase / HAG, настольные лампы Wästberg, мониторы 27" 4K, розетки и USB-C 7,0 – 10,0
Phone booth (3 шт) Звукоизолированные капсулы 1-местные Framery / Silen / отечественный аналог, 42+ dB Rw, с вентиляцией и освещением 0,6 – 1,4
Переговорки (2 шт) Конференц-стол, 8 кресел, TV 75", камера Logitech Rally, потолочные микрофоны, шумоизоляция 1,4 – 2,2
Kids zone Стеклянная перегородка с акустикой, мягкое покрытие, детская мебель премиум, магнитная стена, проекционная зона, камеры наблюдения 1,7 – 2,5
Мама-комната Кресло для кормления, пеленальный стол с подогревом, стерилизатор, мини-холодильник, освещение, отделка 0,3 – 0,4
Лаунж и декор Диваны и кресла премиум, журнальные столики, ковры; декор интерьера, растения, навигация, шильды зон, материалы открытия 1,5 – 2,4
Мини-станция (self-service) Кулер, чайник, микроволновка, мини-холодильник, раковина, базовая посуда 0,2 – 0,25
Среда: свет + воздух Циркадное LED CRI ≥ 90 (2700–5000K), лампы Wästberg + CO₂-датчики, увлажнители 40–60%, HEPA, тихий VRF 3,7 – 6,7
Акустика Потолочные панели NRC ≥ 0,7, ковровые зоны, white-noise система, звукоизоляция переговорок 1,7 – 2,8
IT-инфраструктура Wi-Fi бизнес-класса (Aruba/Ubiquiti), 2 интернет-канала с автофейловером, мини-серверная 0,8 – 1,4
Базовая смета (10 блоков) 18,9 – 30,0
07 / 08
Опционы и контекст

Два опциона —
решение совместно.

Базовая смета зафиксирована. Два опциона решаются совместно с ПИК на встрече — от ответов зависит финальная вилка ±10%.

Позиция Описание Ориентир, млн ₽
Контроль доступа Parent PassОпцион Полная система: турникет, карты/QR-доступ, видеонаблюдение, биллинг по часам — 1,2–2,0 млн. Упрощённая: учёт через приложение и ресепшн — 0,3–0,5 млн 0,3 – 2,0
Дизайн-проект интерьераОпцион Внешняя студия 0,5–1,5 млн / архитектор ПИК = 0 / гибрид. Решаем после понимания, кто ведёт интерьер 0 – 1,5
С учётом опционов 19,2 – 33,5
Главная позиция
Kids zone
1,7–2,5 млн ₽ — ядро отчёта мэру. Без неё — стандартный коворкинг. С ней — первый объект в Москве, который мэрия может показывать как стандарт.
Не включено в смету
Отделка ПИК
Черновая и чистовая отделка, базовая инженерия (электрика, вентиляция, сантехника, перегородки) — на стороне ПИК отдельно. Также не включён ФОТ команды Winners.
Бенчмарк по рынку
~46–73 тыс ₽/м²
Базовая смета 18,9–30,0 млн ÷ 411,8 м². Нижняя граница премиум-сегмента (по данным Winners). Для сравнения: SOK Сити ~100–150 тыс/м², эконом-коворкинги — 20–30 тыс/м².
08 / 08
К следующей встрече

Что закрываем
до выхода на дизайн-проект.

Цель — выйти на стадию «П» в мае. Шесть пунктов — рабочий чек-лист до старта дизайн-проекта.

Предлагаем обсудить эти 6 пунктов на ближайшей встрече и зафиксировать решения до старта дизайн-проекта в мае.

Готовы прислать 3 слота на следующей неделе по вашему ответу.

Winners · Контакты
Денис Пугачёв · директор
denisspbcom@icloud.com
+7 (921) 302-70-00
↑ ↓ — листать · Cmd+P — PDF